So razmere na trgu nepremičnin primerne, da bi se odločili za ta velik in pomemben korak, ali je bolje počakati? Kako bomo nakup nove hiše financirali? Kaj se dogaja z obrestnimi merami in kako se bodo gibale v prihodnosti?
Da bo odločitev o primernem času za nakup hiše lažja, je dobro poznati nekaj dejstev o cenah nepremičnin in višini obrestnih mer stanovanjskih kreditov.
Cene nepremičnin dolgoročno rastejo
Podatki o cenah nepremičnin, ki jih zbira in analizira Geodetska uprava Republike Slovenije (GURS), kažejo, da cene vseh vrst nepremičnin, tudi rabljenih in novih hiš ter zemljišč za gradnjo hiš, rastejo že leta. V zadnjih treh letih so se hiše podražile skoraj za tretjino. Dolgoročni trendi kažejo, da je cena hiš v povprečju vsako leto višja za od štiri do osem odstotkov.
Cene zemljišč so lani stagnirale, kar pomeni, da so na približno enaki ravni kot leto pred tem. V povprečju pa so cene zemljišč vsako leto višje za približno štiri ali pet odstotkov, izjema je bilo le pokovidno leto, ko je povpraševanje po zemljiščih izjemno poskočilo, s tem pa tudi cene, ki so bile takrat v povprečju višje kar za 17 odstotkov.
Kakšne so napovedi cen v prihodnje?
Strokovnjaki za nepremičninski trg, ki so pri napovedih zelo previdni, pravijo, da se je trg umiril. Cene stagnirajo oziroma ne rastejo več tako, kot so v nekaj preteklih letih, a so še vedno visoke in tako naj bi bilo tudi letos. Velikih obratov in padcev cen letos ni pričakovati, dodajajo. Lahko se zgodi, da bodo na določenih območjih in v določenem segmentu nepremičnin tudi padle, a na splošno bodo v povprečju ostale na zdajšnji ali celo na nekoliko višji ravni.
Podobno trdijo tudi na GURS. “Nenadnega velikega padca cen nepremičnin tudi po obratu ne gre pričakovati. Tudi o krizi nepremičninskega trga še ne moremo govoriti, pa čeprav je zmanjšanje števila transakcij s stanovanjskimi nepremičninami in zemljišči za njihovo gradnjo občutno. Padec števila transakcij na ravni države namreč še ni drastičen. Očitno pa zmanjšanje plačilno sposobnega povpraševanja, ki so ga načele visoke cene in obresti, in posledično manj transakcij že vpliva na rast cen nepremičnin.”
Zakaj so obrestne mere visoke?
Na odločitev o nakupu nepremičnin vplivajo tudi obrestne mere stanovanjskih kreditov, ki so trenutno relativno visoke. V zadnjih dveh letih je Evropska centralna banka zaradi razmer v Evropi, ki so inflacijo pognale v nebo, zviševala temeljne obrestne mere. Temu so sledile visoke vrednosti medbančne referenčne obrestne mere Euribor, ki se prenašajo tudi na bančne kredite. Po več kot 10 letih nenehnega padanja in večletnem vztrajanju na negativnih vrednostih je vrednost Euriborja zadnji dve leti rasla in presegla štiri odstotke.
A videti je, da je Euribor svoj vrh dosegel lansko jesen, saj se njegova vrednost od takrat ne povečuje več. To seveda vpliva tudi na ceno stanovanjskih kreditov. Na kredite s spremenljivo obrestno mero spremembe Euriborja vplivajo neposredno, saj se končna cena kredita izračuna kot Euribor + pribitek. Banke pa že prilagajajo tudi fiksne obrestne mere, ki so trenutno že nekoliko nižje, kot so bile lani jeseni.
Kaj bo z vrednostjo Euriborja v prihodnje, je težko napovedati, a če vemo, da Evropska centralna banka na zadnjem zasedanju temeljnih obrestnih mer ni povišala, hkrati pa vidimo, da se inflacija umirja, lahko sklepamo, da bo morda prišlo do padca Euriborja. To pa lahko pomeni, da bodo v prihodnje tudi stanovanjski krediti že nekoliko cenejši.
Se torej splača počakati?
Morda. Vendar je pri tem pomembno, kolikšna obrestna mera je za nas sprejemljiva. Tako ugodnih obrestnih mer, kot so bile pred leti, denimo dvoodstotne ali celo nižje, zelo verjetno še nekaj časa ne bomo videli.
Seveda pa lahko obrestne mere v prihodnosti tudi padejo, a tudi zaradi takih pričakovanj ni treba čakati z nakupom. Kredit, ki bi ga najeli zdaj, lahko vedno refinanciramo. To pomeni, da z novim, cenejšim kreditom poplačamo starega.
A višina obresti ni edini dejavnik, ki ga moramo upoštevati pri najemu hipotekarnega kredita. Pomembneje je, da se pri zadolžitvi zavedamo naših finančnih zmožnosti. Pri tem naj bo vodilo preudarnost – nikoli se ni dobro zadolžiti več, kot bi zmogli dolgoročno odplačevati.
11 vprašanj, ki jih je koristno vprašati pred najemom stanovanjskega kredita
1. Koliko kredita mi bo banka odobrila glede na ocenjeno vrednost nepremičnine?
Pri hipotekarnih kreditih je višina kredita omejena glede na vrednost nepremičnine. Banke najpogosteje postavijo mejo pri 70 % vrednosti zastavljene nepremičnine. Vendar se banke pri tem zelo razlikujejo, saj so nekatere izmed njih pripravljene financirati le 50 % vrednosti zastavljene nepremičnine.
2. Kolikšna je smiselna doba odplačila kredita glede na znesek kredita in kreditno sposobnost?
Čim daljša je doba odplačevanja kredita, višji so stroški obresti. Odločitev za premajhen obrok pomeni, da boste kredit odplačevali veliko dlje časa in dražje, kot bi ga, če bi izbrali primerno višino kreditnega obroka. Z višjim mesečnim obrokom se bo doba odplačevanja skrajšala, strošek obresti pa zmanjšal. Vendar hkrati pazite, da ne boste preobremenili svojih mesečnih prihodkov.
3. Katero obrestno mero mi svetujete – fiksno ali variabilno in zakaj?
Pri najemu dolgoročnega stanovanjskega kredita se pogosto svetuje najem kredita s fiksno obrestno mero, ki vas ščiti pred tveganjem, da bi se vam obrestna mera in s tem obrok kredita povišal. Vedite le, da banka to dodatno varnost zaračuna, kar pomeni, da je fiksna obrestna mera vedno nekoliko višja od spremenljive obrestne mere.
4. V kolikor se odločim za fiksno obrestno mero ali sem res zavarovan pred morebitno podražitvijo kredita?
Banke si v splošnih pogojih poslovanja, ki so sestavni del kreditne pogodbe, pogosto pridržujejo pravico do prilagoditve fiksne obrestne mere v primeru večjih sprememb na finančnih trgih. Zato, če se odločite za fiksno obrestno mero, ki bo zaradi zagotavljanja varnosti tudi višja v primerjavi s spremenljivo obrestno mero, nikar ne čakajte na podpis kreditne pogodbe, ampak po tem povprašajte vašega bančnika že na uvodnih pogovorih.
5. Kakšna je razlika pri obrestni meri za posojila na 15, 20 ali 30 let?
Pri visokih zneskih kredita, kar hipotekarni krediti običajno so, lahko vsaka desetinka odstotne točke pomeni več tisoč evrov prihranka. Čeprav je efektivna obrestna mera (EOM) za kredite z daljšo ročnostjo nižja, vas naj to dejstvo nikar ne zavede. Znesek, ki ga boste plačali poleg glavnice pri kreditih z daljšo ročnostjo bo bistveno višji. Vzrok je preprost – obresti na glavnico kredita boste plačevali daljše obdobje. Praviloma je tudi obrestna mera pri daljši odplačilni dobi višja.
6. Koliko znašajo vsi stroški posojila – stroški odobritve, cenitev nepremičnine, strošek notarja in drugi mogoči stroški?
Efektivna obrestna mera (EOM) ne vključuje stroškov hipoteke, to so stroški za vpis zastavne pravice, stroški cenitev, stroški zavarovanja zastavljene nepremičnine. Bančne ponudbe se med seboj precej razlikujejo, zato se pri iskanju najugodnejše bančne ponudbe ne osredotočajte zgolj na “svojo” banko, temveč obiščite čim več bank in primerjajte ponudbe med seboj. Ko boste zbrali vse ponudbe, se z njimi odpravite v “svojo” banko in si skušajte izpogajati najboljše pogoje kreditiranja. Banke praviloma svojim komitentom odobravajo ugodnejše obresti.
7. Ali lahko posojilo predčasno odplačam in kakšni stroški so povezani s predčasnim odplačilom?
Pri kreditih s spremenljivo obrestno mero je predčasno odplačilo kredita brezplačno, pri kreditih s fiksno obrestno mero pa vam lahko kreditodajalec zaračuna nadomestilo. Višina nadomestila je zakonsko omejena. Zakon določa, da slednje ne sme biti višje od:
– 1 % vrednosti predčasno odplačane glavnice, če je do odplačila kredita ostalo še več kot eno leto
– 0,5 % vrednosti, če je do odplačila kredita ostalo leto ali manj.
8. Na kakšen način mi je banka ob izgubi službe in nezmožnosti odplačevanja kreditnega obroka pripravljena pomagati?
Dobro je preveriti, ali je banka ob izgubi dohodka kreditojemalcu pripravljena omogočiti spremembo kreditne pogodbe oziroma reprogramirati kredit. Banka lahko začasno zamrzne odplačevanje kredita (moratorij) ali zniža višino mesečne obveznosti za odplačevanje kredita, kar pa pomeni podaljšanje ročnosti kredita.
9. Katere dokumente in dokazila bom potreboval?
Za najem hipotekarnega kredita boste potrebovali kar nekaj dokumentacije in dokazil. Poleg osebnega dokumenta in potrdil o mesečnih prejemkih, boste morali banki dokazati, da ste lastnik zastavljene nepremičnine. Zato bo najbolje, da svojega bančnika povprašate za seznam dokumentov, ki jih boste potrebovali za najem kredita.
10. Lahko oba zakonska partnerja najameva en kredit, zavarujeva z eno hipoteko in kredit odplačujeva skupaj?
Vsekakor parom, kjer sta oba kreditno sposobna priporočamo najem le enega kredita – tako imenovanega družinskega kredita. S tem boste znatno privarčevali, saj se boste izognili dvojnim stroškom odobritve kredita.
11. Ali je potrebno pri zavarovanju kredita s hipoteko še kakšno dodatno jamstvo?
Kadar zastavljate nepremičnino z več lastniki, bo banka zahtevala, da vsi lastniki solidarno jamčijo za odplačilo kredita kot solidarni poroki. Sicer pa dodatno jamstvo ni potrebno.
Vedno je čas za nakup hiše
Na eni strani imamo torej cene nepremičnin, ki že dolgo vztrajajo na visoki ravni, in zaostrene pogoje kreditiranja s precej višjimi obrestnimi merami, kot so bile še pred dvema ali več leti. Oboje nas morda trenutno odvrača od odločitve o nakupu hiše in razmišljamo o tem, da bi bilo bolje še počakati.
Na drugi strani pa so tudi dejavniki, ki odločitev o nakupu spodbujajo. Nova hiša dolgoročno ne bo izgubljala vrednosti, kvečjemu jo bo povečala. Zelo verjetno bo prinašala tudi energetske prihranke, saj so novogradnje že zaradi zakonskih zahtev energijsko izjemno varčne. In če k temu dodamo še visoke najemnine, ki jih moramo plačevati v stanovanju, ki ni naše, je odločitev kot na dlani.
Pri odločitvi je dobro upoštevati še eno dejstvo. Hiše dolgoročno ohranjajo svojo vrednost, kar potrjujejo tudi navedeni podatki o cenah. Hiša, ki smo jo danes kupili za na primer 300.000 evrov, bo čez desetletje zelo verjetno vredna več, če jo bomo ustrezno vzdrževali. Hiše zato ne smemo gledati kot strošek, temveč kot naložbo, ki nam bo ob nizkih stroških bivanja in vzdrževanja zagotavljala varno, udobno in zdravo zavetje za družino.
Več: Lumar
Fotografije: Lumar
